Pflicht bei Verkauf und Vermietung
Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis vorlegen, nach Vertragsschluss übergeben — ab 2027 auch, wenn ein Mietvertrag verlängert wird. Ohne gültigen Ausweis drohen bis zu 10.000 € Bußgeld.
Leistungen · Unabhängig von Förderung
Pflicht erledigt — ohne Papierkram-Stress.
Wer verkauft oder vermietet, braucht ihn. Wer sanieren will, sollte ihn haben: Der Energieausweis zeigt auf einer Skala von A+ bis H, wo Ihr Gebäude steht. Wir stellen ihn aus — als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, für Wohn- und Nichtwohngebäude.
Was ist ein Energieausweis überhaupt?
Kurz gesagt: Der Energieausweis ist ein amtliches Dokument, das den Energiebedarf oder -verbrauch eines Gebäudes ausweist. Er ist zehn Jahre gültig, bei Verkauf und Vermietung Pflicht — und darf nur von dafür qualifizierten Personen ausgestellt werden.
Der Energieausweis ist so etwas wie das Energielabel für Ihr Haus. Er ordnet das Gebäude auf einer Skala von A+ bis H ein und nennt die wichtigsten Kennwerte: den Energiebedarf oder -verbrauch je Quadratmeter, den Energieträger der Heizung, das Baujahr und Empfehlungen für Modernisierungen. Sein Zweck ist laut Gesetz ausschließlich die Information — er ist kein Sanierungsgutachten.
Es gibt zwei Arten. Der Bedarfsausweis berechnet, wie viel Energie das Gebäude aufgrund seiner Bauteile und Anlagentechnik bei normierter Nutzung braucht — unabhängig davon, wie die Bewohner heizen. Der Verbrauchsausweis wertet dagegen die tatsächlichen Abrechnungen aus — bis Ende 2026 aus drei Jahren, ab 2027 aus zwei. Er ist günstiger, sagt aber mehr über die Bewohner als über das Haus.
Welchen Ausweis Sie brauchen, schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 als GEG bekannt) in manchen Fällen vor. Und es regelt, wer ausstellen darf: nur Personen mit bestimmter Ausbildung und Zusatzqualifikation. Jeder Ausweis trägt eine Registriernummer des Deutschen Instituts für Bautechnik, mit der er stichprobenartig kontrolliert wird.
Wann brauche ich ihn?
Pflichtangaben in der Anzeige
Schon in der Immobilienanzeige müssen Ausweisart, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse stehen, ab 2027 zusätzlich das Ausstellungsdatum. Dafür brauchen Sie die Werte vorher.
Grundlage für Förderung
Das Münchner FKG verlangt bei Effizienzmaßnahmen eine Effizienzklasse E bis H auf Basis einer Bedarfsberechnung. Der Bedarfsausweis liefert genau das.
Ehrliche Standortbestimmung
Der Bedarfsausweis zeigt, welche Bauteile am meisten Energie kosten. Für die Entscheidung, was Sie als Nächstes angehen, ist das die erste Orientierung.
Die Leistung im Detail
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Bei Wohngebäuden dürfen Sie meistens wählen. Neubauten bekommen immer einen Bedarfsausweis. Bis zum 31. Dezember 2026 macht das Gesetz außerdem eine Ausnahme für kleinere, ältere Wohnhäuser: Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, brauchen einen Bedarfsausweis — es sei denn, das Gebäude erfüllt nachweislich das Niveau der ersten Wärmeschutzverordnung.
Ab dem 1. Januar 2027 dreht sich die Regel: Die Pflicht für ältere kleine Wohnhäuser entfällt. Dafür ist der Verbrauchsausweis nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich dem Wohnen dienen. Nichtwohngebäude brauchen bei Verkauf und Vermietung immer einen Bedarfsausweis.
| Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis | |
|---|---|---|
| Grundlage | Berechnung aus Bauteilen, Fenstern, Heizung und Lüftung bei normierter Nutzung | Abrechnungen bis Ende 2026 aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten, ab 2027 aus zwei Jahren; die jüngste Abrechnung darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Witterungsbereinigt |
| Aussage | Wie gut ist das Gebäude? | Wie haben die Bewohner geheizt? |
| Aufwand | Vor-Ort-Aufnahme oder vollständige Pläne nötig | Abrechnungen und Gebäudedaten genügen |
| Pflicht | Neubau; bis Ende 2026 Wohngebäude unter fünf Wohnungen mit Bauantrag vor dem 01.11.1977 ohne WSchV-Niveau; ab 2027 Nichtwohngebäude bei Verkauf und Vermietung | Nie Pflicht; ab 2027 nur noch für reine Wohngebäude zulässig |
| Unsere Empfehlung | Wenn Sie sanieren wollen oder Förderung brauchen — er zeigt, wo das Haus steht | Wenn Sie nur die Pflicht erfüllen müssen und das Gebäude gleichmäßig genutzt wird |
Die Effizienzklassen
Die Klasse ergibt sich aus dem Endenergiebedarf oder -verbrauch je Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr. Zur Einordnung: Ein unsaniertes Haus aus den Sechzigern landet typischerweise bei G oder H, ein Effizienzhaus 55 im Bereich A. Die Skala für Wohngebäude bleibt auch ab 2027 bestehen. Nichtwohngebäude bekommen dann eine eigene Skala von A bis G; in Klasse A kommen nur Gebäude ohne fossile Emissionen am Standort.
| Klasse | Endenergie in kWh/(m²·a) | Klasse | Endenergie in kWh/(m²·a) |
|---|---|---|---|
| A+ | bis 30 | E | bis 160 |
| A | bis 50 | F | bis 200 |
| B | bis 75 | G | bis 250 |
| C | bis 100 | H | über 250 |
| D | bis 130 |
Wann Sie den Ausweis brauchen
Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing eines Gebäudes oder einer Wohnung — wenn nicht bereits ein gültiger Ausweis vorliegt. Ab 2027 gilt das auch, wenn ein solcher Vertrag verlängert wird. Vorzulegen ist er spätestens bei der Besichtigung, ein Aushang genügt; findet keine Besichtigung statt, unverzüglich auf Verlangen. Nach Vertragsschluss ist er zu übergeben. Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit bis zu zwei Wohnungen ist bis Ende 2026 außerdem ein informatorisches Beratungsgespräch vorgesehen, wenn es unentgeltlich angeboten wird — das übernehmen wir. In der Neufassung ab 2027 ist diese Pflicht nicht mehr enthalten.
Nichtwohngebäude mit mehr als 500 m² Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr müssen den Ausweis bis Ende 2026 aushängen, sobald einer vorliegt; bei behördlicher Nutzung gilt das ab 250 m². Ab 2027 entfallen diese Flächengrenzen — dann zählt nur noch der starke Publikumsverkehr. Von der Pflicht ausgenommen sind nur „kleine Gebäude“ und einige Sonderfälle.
Beschlossen: Neue Regeln ab 01.01.2027
Die Neufassung steht seit Juli 2026 im Bundesgesetzblatt. Die wichtigsten Änderungen für Eigentümer:innen:
- Der Ausweis wird digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, auf Wunsch zusätzlich auf Papier.
- Pflicht auch bei der Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen.
- Verbrauchsausweis nur noch für reine Wohngebäude, Grundlage sind zwei statt drei Jahre Verbrauch.
- Die Bedarfsausweis-Pflicht für ältere kleine Wohnhäuser entfällt, Nichtwohngebäude brauchen bei Verkauf und Vermietung immer einen Bedarfsausweis.
- In Immobilienanzeigen stehen künftig das Ausstellungsdatum und der Primärenergiebedarf statt des Endenergiewerts.
- Der Aussteller muss das Gebäude vor Ort begehen oder sich aussagekräftige Fotos geben lassen.
Wer jetzt einen Ausweis braucht, bekommt ihn nach geltendem Recht. Er bleibt zehn Jahre gültig, für Anzeigen gelten dann die bisherigen Pflichtangaben weiter.
Stand der Angaben: 08.10.2026. Quellen: GModG §§ 79–88 (gesetze-im-internet.de) · GModG Anlage 10 — Energieeffizienzklassen · GModG § 108 — Bußgeldvorschriften · BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 — Energieausweis-Regeln ab 01.01.2027 (§§ 79–87, 112 GModG n. F.) · DIBt — GEG-Registrierstelle. Fördersätze und Fristen ändern sich — verbindlich ist immer die jeweils gültige Richtlinie.
Häufige Fragen zu Energieausweis
Bis zum 31. Dezember 2026: Wenn Ihr Wohnhaus weniger als fünf Wohnungen hat und der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, brauchen Sie einen Bedarfsausweis — außer, das Gebäude wurde nachweislich auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht. Für Neubauten gilt immer der Bedarfsausweis.
Ab dem 1. Januar 2027 entfällt die Regel für ältere kleine Wohnhäuser. Dann gilt: Reine Wohngebäude dürfen wählen, für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude ist bei Verkauf und Vermietung der Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Wo Sie die Wahl haben, ist unsere Empfehlung: Wenn Sie ohnehin über eine Sanierung nachdenken oder Förderung beantragen wollen, nehmen Sie den Bedarfsausweis. Er ist die bessere Grundlage. Wenn Sie nur die Pflicht für einen Verkauf erfüllen müssen, genügt der Verbrauchsausweis.
Für den Verbrauchsausweis: die Heizkostenabrechnungen aus mindestens drei zusammenhängenden Jahren (ab 2027: zwei Jahre), deren letzte höchstens 18 Monate zurückliegt, dazu Baujahr, Wohnfläche und Angaben zur Heizung. Längere Leerstände müssen wir kennen, sie werden bereinigt.
Für den Bedarfsausweis: Pläne des Gebäudes (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), Angaben zu Bauteilen, Fenstern und Dämmung sowie zur Heizungsanlage. Fehlen Pläne, nehmen wir das Gebäude vor Ort auf.
Zehn Jahre ab Ausstellung. Danach brauchen Sie bei Verkauf oder Neuvermietung einen neuen. Eine Sanierung macht den alten Ausweis nicht ungültig — aber sie macht ihn falsch, und ein neuer Ausweis zeigt dann den besseren Zustand.
Sobald ein Energieausweis vorliegt, müssen Anzeigen in kommerziellen Medien die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, den wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden zusätzlich das Baujahr und die Effizienzklasse nennen. Fehlende Angaben sind eine Ordnungswidrigkeit mit bis zu 10.000 € Bußgeld.
Für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, ändert sich die Liste: Statt des Endenergiewerts steht der Primärenergiebedarf in der Anzeige, dazu das Ausstellungsdatum — und die Effizienzklasse auch bei Nichtwohngebäuden. Für ältere Ausweise bleibt es bei den bisherigen Angaben.
Praktisch heißt das: Der Ausweis sollte vorliegen, bevor Sie inserieren.
Für das Gebäude. Bei einer Eigentumswohnung wird der Ausweis für das gesamte Haus ausgestellt und gilt für alle Wohnungen darin. Zuständig ist die Eigentümergemeinschaft, in der Praxis die Verwaltung. Wer seine Wohnung verkauft oder vermietet, legt den Gebäudeausweis vor.
Bei gemischt genutzten Gebäuden — Laden unten, Wohnungen oben — kann je nach Anteil ein getrennter Ausweis für den Nichtwohnteil nötig sein. Ab 2027 kommt für solche Gebäude nur noch der Bedarfsausweis infrage, weil der Verbrauchsausweis auf reine Wohngebäude beschränkt ist. Das klären wir vorab.
Der Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger, weil er ohne Berechnung der Bauteile auskommt. Der Bedarfsausweis kostet mehr Aufwand, dafür bekommen Sie eine echte Aussage über das Gebäude — und die Modernisierungsempfehlungen sind fundiert. Wir nennen Ihnen den Preis vorab, abhängig von Gebäudegröße und Unterlagenlage.
Vorsicht bei sehr billigen Online-Angeboten: Ausstellen darf nur, wer die Qualifikation nach § 88 GModG hat. Ein Ausweis ohne qualifizierten Aussteller ist wertlos und für den Aussteller bußgeldbewehrt. Ab 2027 muss der Aussteller das Gebäude außerdem vor Ort begehen oder sich geeignete Fotos zur Verfügung stellen lassen.
Weitere Antworten finden Sie in unseren häufigen Fragen und auf den Förderseiten FKG München.
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